102家上市房企半年報顯危機(jī) “并購”與“退房”齊飛

    編者按：嚴(yán)厲調(diào)控之下，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生怎樣的變化？截至目前，滬深兩市上市房企年中報披露完畢，港交所上市的內(nèi)地房企也均完成了半年報披露工作。據(jù)統(tǒng)計，在173家上市房企中，營業(yè)收入及凈利潤兩項指標(biāo)均同比上升僅71家，占比四成，其中香港上市的內(nèi)地房企平均業(yè)績優(yōu)于在滬深兩市上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

    房地產(chǎn)行業(yè)分化加?。阂贿吺谴笮头科髽I(yè)績不斷創(chuàng)下新高，一邊則是中小房企在"退房"或者"被兼并"的命運線上掙扎。據(jù)統(tǒng)計，自去年下半年以來，在A股上市的房企中，已有20多家房企轉(zhuǎn)身投資礦業(yè)，約占整個A股房企的1/6。與此同時，中原統(tǒng)計市場公開數(shù)據(jù)顯示：今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    中小房企無緣行業(yè)蛋糕

    盡管號稱史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控，但似乎仍難以阻止房地產(chǎn)行業(yè)前景向好的步伐。資訊統(tǒng)計顯示，截至8月31日，上半年A股136家房地產(chǎn)上市公司營業(yè)總收入1578.42億元，同比增長8.48%；利潤總額341.13億元，同比增長12.57%，歸屬母公司的凈利潤233.15億元，同比增長14.19%。

    行業(yè)蛋糕在繼續(xù)增大，但蛋糕的分享方式卻發(fā)生了轉(zhuǎn)變。"在調(diào)控的擠壓過程中，企業(yè)和企業(yè)之間的實力強弱差異變得尤為重要。"東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇陽認(rèn)為，弱勢企業(yè)的成長必然將受到明顯的限制，強勢企業(yè)的市場占有率必然得到提高。與此對應(yīng)的是，統(tǒng)計顯示，32家上市房企在調(diào)控緊縮的2011上半年取得了凈利潤翻番的優(yōu)異成績，但有26家房企出現(xiàn)虧損。此外，共有66家房企營收同比出現(xiàn)下滑，62家凈利潤出現(xiàn)負(fù)增長，更有39家上市房企兩項指標(biāo)均為負(fù)增長。

    其中，津濱發(fā)展(000897)上半年首次出現(xiàn)1億的巨虧，公開資料顯示，津濱發(fā)展的凈利潤已經(jīng)連續(xù)三季度下挫，并創(chuàng)下了公司3年以來的新低。針對未來的業(yè)績，公司表示2011年前三季度凈利潤已經(jīng)能夠確認(rèn)，預(yù)計虧損額將達(dá)到1億-1.2億元。此外，在"虧損榜"上還出現(xiàn)了綠景地產(chǎn)、渝開發(fā)(000514)、廣宇集團(tuán)(002133)等房企的名字。

    "不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已面臨很大的經(jīng)營困難。"據(jù)蘇陽分析，目前中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況已出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)象，銷售增長受限、資金和管理等成本不斷加大。銷售量增長和價格的增長出現(xiàn)回落已無法避免。"上半年這些企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了71.28%。"相比之下，規(guī)模房企不僅業(yè)績創(chuàng)下新高，費用控制也明顯好于其他公司，規(guī)模房企整體"應(yīng)對危機(jī)"能力明顯提升。其中，老

    牌四大房企"招保萬金"的管理、銷售費用率為3.4%，較一季度繼續(xù)下降。

    "并購"與"退房"齊飛

    資本市場永遠(yuǎn)是大魚吃小魚的游戲，這在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)得尤為突出。對而今經(jīng)營壓力空前、大面積虧損的中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，擺在他們面前的選擇已經(jīng)不多：要么等著破產(chǎn)或者被兼并，要么退出行業(yè)競爭轉(zhuǎn)向其他具有投資潛力的行業(yè)。

    用腳投票正在成為現(xiàn)實的選擇。今年以來，房產(chǎn)企業(yè)并購出現(xiàn)明顯上升，并購的案例數(shù)量、并購總金額均創(chuàng)歷史新高，前7月的房地產(chǎn)行業(yè)總并購金額已經(jīng)明顯超過了去年全年165.25億的規(guī)模，超出去年全年總和。中原統(tǒng)計市場公開數(shù)據(jù)顯示：今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%及101.9%。

    "現(xiàn)在已經(jīng)有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，只是沒被看到，這是因為破產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在仍以'被收購'的形式存在。"任志強在其微博上表示，今年以來不少中小房企因債務(wù)關(guān)系或是信貸趨緊等政策因素，需要轉(zhuǎn)讓旗下項目。

    有意思的是，不少中小上市房企不約而同地轉(zhuǎn)向礦產(chǎn)投資業(yè)務(wù)。9月3日，華業(yè)地產(chǎn)(600240)發(fā)布公告稱，公司正在籌劃礦業(yè)投資等重大事項，股票自今天開市起停牌。而就在一個月前，中弘股份(000979)發(fā)出一紙通告，高調(diào)宣布，斥資6000萬元將仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)收至麾下，昭示著這家以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，正式涉足礦業(yè)。有據(jù)統(tǒng)計顯示，自去年下半年以來，在A股上市的房企，已有20多家房企涉足礦業(yè)，約占整個房地產(chǎn)板塊的1/6。

    "為何大家都選擇涉礦？原因在于國家政策扶持和貸款的便利。"刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓向記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)融資已經(jīng)十分困難，而銷售不暢又導(dǎo)致中小房企回籠資金受阻，"對中小房企而言，選擇一個景氣正在上升的行業(yè)，進(jìn)行多元化經(jīng)營有助于抵御風(fēng)險。"

    值得一提的是，除中小房企加速退房外，8月份以來，央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的速度也在悄然加快。北京產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)布的信息顯示，華潤(集團(tuán))有限公司擬轉(zhuǎn)讓旗下北京新城廣場房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)及2544.1萬元債權(quán)，掛牌價格為5629萬元。這是8月份以來，第6例央企在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    弱肉強食與夾縫生存

    調(diào)控還在繼續(xù)，強者恒強，弱者被淘汰的格局勢必仍將延續(xù)。一方面，地產(chǎn)大鱷對市場的爭奪愈發(fā)地白熱化，另一方面，中小房企夾縫生存的考驗愈發(fā)嚴(yán)厲。

    "對中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，目前最重要的就是保存實力。"謝逸楓表示，在貸款緊縮的背景下，大型房企相比中小房企更容易獲得貸款或者其他形式的融資，成本也相對較低，"中小房企可以選擇的策略是，減緩拿地的步伐，減緩開工和項目建設(shè)的進(jìn)度，盡量地節(jié)省開支和成本，并與此同時加快項目的銷售進(jìn)度，果斷地率先降一部分項目套數(shù)的價格，回籠資金。"

    在他看來，市場還沒到最嚴(yán)峻的時刻。"大型的開發(fā)商比如富力、萬科等，實際上并沒有全國范圍大規(guī)模地降價，在我調(diào)研獲得的信息來看，大型房地產(chǎn)企業(yè)因為資金實力雄厚，規(guī)模較大，他們僅僅在一些局部的區(qū)域進(jìn)行降價就足以支撐在熱點區(qū)域的資金壓力，比如富力在新疆的一個樓盤打8.8折，萬科在全國僅有兩個項目

    降價。"謝逸楓向記者表示，中小房企可以在大型房企尚未全面降價之前搶跑。他打了個比方，一個1000套房的好地段的項目，200套-300套趕緊降價10%賣出，回籠資金后，剩下的房源壓力就沒那么大了。

    危機(jī)向來就是風(fēng)險與機(jī)遇并存，中小房企生存之道，各家有各法。但相比較并購而言，逆勢整體上揚的地產(chǎn)大鱷們似乎更熱衷于爭霸戰(zhàn)。

    "去年萬科不僅銷售額位居行業(yè)第一，營業(yè)收入也是第一，只是凈利不如中海，銷售面積不如恒大。但今年上半年就僅僅在銷售金額上還保持一點優(yōu)勢，不僅凈利、銷售面積不如恒大，就連營業(yè)額也比恒大少了120億?？梢哉f萬科已經(jīng)將龍頭老大的地位拱手相讓了。"北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同向記者表示，就連讓萬科引以為傲的銷售額，業(yè)內(nèi)也頗多質(zhì)疑，因為其中大多數(shù)銷售額的權(quán)益并不屬于萬科，而是合作方的權(quán)益被算到萬科的業(yè)績上。比如，去年萬科銷售額達(dá)到1081億，但營業(yè)收入僅507億，營業(yè)收入約占50%；而今年上半年萬科銷售額為657億，而營業(yè)收入才200億，還不到1/3。